中國房產(chǎn)市場“全民炒房”已顯露

    進入2009年底，歐美國家仍處于房價下跌和房屋拍賣的寒冷之中，但在中國，老百姓卻依舊在為買不到一套房和房價的持續(xù)大幅上漲而感到頭痛。從2009年3月開始，在房地產(chǎn)一攬子救市政策和天量信貸資金投放的催動下，中國房地產(chǎn)市場一改2008年初房價持續(xù)回落的頹勢，價格和成交量均出現(xiàn)了暴漲的行情，在北京，樓市出現(xiàn)了市民搶購風潮，房價也出現(xiàn)明顯上漲。截至2009年11月15日，北京二手房成交量已經(jīng)達21.7萬套，接近2006年到2008年三年的總和，房價與2009年初相比，出現(xiàn)了30%以上的漲幅。

　　房地產(chǎn)市場的回暖甚至過熱，是中國經(jīng)濟從本次全球經(jīng)濟衰退中脫穎而出的一個關鍵因素。從投資者和房地產(chǎn)從業(yè)者的分析來看，城市化和經(jīng)濟增長會支撐房價的上漲，他們熱衷于房價上漲帶來的投資利益；從政府層面來看，房價的繼續(xù)上漲刺激房地產(chǎn)市場交易活躍，土地財政和房地產(chǎn)的GDP拉動效應，都令政府不肯打壓過熱的房地產(chǎn)市場。所以，站在決策者的立場，只要在社會承受的范圍內，他們能夠且愿意接受房價上漲的各種社會損益及其現(xiàn)實。被寄予厚望的中央經(jīng)濟工作會議，并沒有觸及全民關注的房地產(chǎn)泡沫問題，而是強調繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，給房地產(chǎn)熱提供了持續(xù)的政策想象空間。

　　值得全體中國人深思的是，作為最基本的民生產(chǎn)品，房地產(chǎn)在很多地方已經(jīng)成為公眾最重要的投資工具，“全民炒房”態(tài)勢已經(jīng)顯露。由于投資獲利的層層加碼，當前中國一些大城市的房價水平，相對于當?shù)鼐用窦彝サ目芍�配收入，已�?jīng)達到了超乎想象的高度。在北京，建成區(qū)的房價－家庭收入之比目前已經(jīng)超過了30倍，房價—租金（年）之比則超過了50倍；在上海的中心區(qū)，不少樓盤的單價超過10萬元人民幣，超過了當前東京核心區(qū)的住宅價格，而上海的單位土地產(chǎn)出不到東京的1/20。中國的高房價問題，再次成為國內外人士熱議的焦點問題，包括美國《時代周刊》等媒體都對中國的房價引起的泡沫問題表示了關注。

　　2009年以來，已明顯樂觀得多的絕大多數(shù)分析者，并不認同中國房地產(chǎn)存在泡沫；或者，一些人雖然承認泡沫，但認為還遠未達到成為政府最大挑戰(zhàn)的程度。但是，喧囂的房地產(chǎn)市場，使得中央政府的決定明顯復雜化了。由于過于寬松的貨幣政策與樓價飆升存在著顯而易見的聯(lián)系，政府在短期刺激經(jīng)濟政策與長期經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展之間的及時選擇必然受到影響，致使防止房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫的政策杳無蹤影。

　　如果中央政府堅持認為，當前為抗衡全球衰退而采取的寬松金融政策不可動搖，在“流動性陷阱”階段，大量注入的流動性將毫無例外地進入股市、房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場，引起房價、股價在積存泡沫的基礎上持續(xù)上漲。這必然帶來政府領導人所不愿意看到的幾大問題：

　　一是引起占絕大多數(shù)的社會底層的普遍不滿，嚴重危及執(zhí)政黨和政府領導人的公信力；二是對其他產(chǎn)業(yè)和居民消費的形成擠壓，人為壓制人民生活水平，阻礙產(chǎn)業(yè)結構升級步伐；三是由此培育出來的大量投機機構，利用相同手法炒作估值過低的農(nóng)產(chǎn)品，引發(fā)全國農(nóng)產(chǎn)品供給危機乃至混亂。

　　雖然中央強調經(jīng)濟結構和轉換經(jīng)濟增長方式，但由于實體經(jīng)濟與虛擬經(jīng)濟冰火兩重天，大量民營企業(yè)放棄實體產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，轉而從事房地產(chǎn)投資，甚至中國著名的聯(lián)想和海爾集團都已成為地產(chǎn)商。目前，中國急于將投資依賴型經(jīng)濟轉換到以居民消費為主導的經(jīng)濟上來，但高房價迫使許多家庭不得不將越來越多的收入投入到住房上，而購買其他商品的支出勢必被耗盡，嚴重影響民生水平和產(chǎn)業(yè)競爭力的提高。從長期來看，越來越大的泡沫破裂必然嚴重危及中國銀行體系——這是一個嚴重依賴房地產(chǎn)、把房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)看作最優(yōu)資產(chǎn)的商業(yè)銀行體系，它的安危關系到中國絕大多數(shù)人的生計和穩(wěn)定。

　　在房地產(chǎn)問題上，政策的制定需要謹慎前行，但更重要的是能夠體現(xiàn)民意、適應時勢。怎樣實現(xiàn)既刺激經(jīng)濟增長、又能有效地抑制房價上漲的目標，是擺在決策者面前的一個兩難選擇�；蛘�，如果更換一種思路，通過擴大多種形式的住房供給、打擊房屋投機、降低房價的辦法，則有望實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展與經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的雙贏局面。可惜，這種思路可能降低房價，首先會遭受來自已經(jīng)持有巨量基于高房價風險敞口資產(chǎn)的商業(yè)銀行體系的堅決反對，地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商也不能容忍房價下降對自身利益的影響。由此，政策的發(fā)起，必然會遭遇重重的困難。但是可以肯定的是，如果中央政府不能通過冷卻樓價來消解房地產(chǎn)泡沫，那么經(jīng)濟刺激的力度越大、時間越持久，中國房地產(chǎn)的美好時光變成險惡結局的危險就越大。

　　在我看來，即使著眼于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，也應當及時調整去年金融危機時期出臺的房地產(chǎn)政策，特別是要取消部分短期性的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策。這種觀點能不能得到認同，還取決于中央政府是否認同地方政府和開發(fā)商的立場和觀點。對于地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及住房投機者而言，延長短期政策的時間是越長越好。例如不少地方政府公開表態(tài)將延續(xù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策；有的房地產(chǎn)商則普遍認為目前房地產(chǎn)投資增長還不是很快，在經(jīng)濟尚需企穩(wěn)回升的前提下，沒有必要中止或調整房地產(chǎn)優(yōu)惠政策。

　　慶幸的是，中央經(jīng)濟工作會議提出大力增加保障房、普通商品房的供給，鼓勵個人自住消費和改善型居住消費，這有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)結構的調整；國務院此后及時出臺政策停止個人住房交易營業(yè)稅征免，給滾燙的樓市澆了一盆冷水。可以說，停止二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策，是目前打擊房地產(chǎn)過度投機、抑制房價上漲的一項重要舉措。但是，考慮到其他消費政策保持不變，給以消費自住為幌子的住房投機者保留了僥幸心理，這個政策能否給樓市真正降溫，還有待觀察。根據(jù)最新的消息，２００９年11月新增貸款當中，近70%為以住房貸款為主的個人消費貸款，預示房市仍將面臨充裕的信貸資金和流動性。在我看來，如果不能將樓市過于充沛的流動性降下來，再次累積的泡沫，不僅可能繼續(xù)增加絕大多數(shù)國民的痛苦，更加大了爆發(fā)由房地產(chǎn)信貸危機引起金融危機的可能性。

　　中國有一句古話，“天下沒有免費的午餐”。任何政策的實施都是有代價的，更何況是充滿爭議的房地產(chǎn)政策。如果２０１０年中央政府繼續(xù)實施有利于地方政府和開發(fā)商的建議，或者實施貌似整治實則暗中鼓勵的政策，房價的回落則來自房地產(chǎn)泡沫的破裂，這勢必給中國經(jīng)濟帶來毀滅性的打擊；而立足控制好金融風險的低房價策略和政策，將有可能給中國的房地產(chǎn)業(yè)和國計民生，帶來蓬勃向上的生機。(來源：人民網(wǎng) 文/曹建海 中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員)